目次
はじめに
お店を開くと決めた際、最初に不動産屋で物件を選び契約してしまう方が多く見受けられます。
当社の麺学校に参加した時点で既に物件が決まっている人が時々います。
しかし、立地を確認すると「契約を破棄した方が良い」と言わなければいけない事例が多いのです。
大切なのは、最初にお店のコンセプトをしっかりと作って、そのコンセプトに沿った立地をいくつか候補として挙げることです。最初から立地を一箇所に決めないという事です。
最初から立地を決めないで、候補の立地でお店をやった場合に採算が取れるかどうかの採算シュミレーションをします。
採算が合わないことが分かれば、何度も何度も立地を選定しなおして、「ここでもしお店を開いたら上手くいき採算が取れる」ということが分かった段階で立地を決めます。
どのような場所にお店を構えるのが最適かについて、これまでの経験から解説していきます。
1.あなたの頭の中に設計図はあるか、あなたの頭の中の設計図を超えたものは出来ない。
店舗の立地で最も大切なこと
お店を構える際には、お客様目線で立地を選ぶことが非常に重要です。中には「なぜここに店を構えたのだろう？」と私は非常に不思議に思うことがあります。
以下によくある問題点をまとめています。
自動車で来店する郊外型店舗の場合
自転車で来なければいけない郊外店では、次のような事例が目につきます。
信号近くで出入りが不便
信号が邪魔で車が入りにくいし、出るのも大変。駐車場不足
郊外型店舗では、席数に対して駐車場の台数が不足しているケースが見受けられます。必要な駐車場台数を少なく見積もっている場合がほとんどです。
駐車場不足でお客様が入れない
駐車場が足りないため、十分な駐車場があれば、お客様は店頭で並んでくれる可能性が高いのに、それを逃してしまう。駐車場が満車に見える
駐車場が8割方埋まると、走行中の車からは「満車」と見えるので、新たなお客さまが入ろうとしません。駐車場は一杯でも店内がガラガラ空いているという状況が発生する。駐車場を完全満車にするなら、交通整理が必要
完全に満車にしようとすれば、交通整理のガードマンを配置する必要。
幹線道路沿いの速度問題
幹線道路沿いで車の速度が出る場所にあるので、店の存在に気づいても止まれない。幹線道路沿いに目立たない小さい規模の店舗を出店している
渋滞エリアにある
渋滞しやすい場所では、お客さまが入りたくても入れない。駐車場の形状が入りにくい形になっている
車が入りにくい形になっているので、入りたくても入れない。駐車場の広さ不足
幅や長さが小さく、駐車しにくい。もし駐車場内で事故でも起こすと、お客さまは二度とこなくなる。店舗と駐車場の距離が遠い
車を停めたお客さまはだいぶ歩かなければならない。歩く距離が長いと不便。コインパーキングを自店の駐車場代わりに考えている
コインパーキングは満車のときもあるので、自店の駐車場にはならない。駐車場として当てにするのはリスク。駐車場代をケチる
駐車場がシッカリあれば、売上が上がり、利益も出やすいのに、近くで借りられる駐車場があっても駐車場代をケチって売上を犠牲にしている店が多い。ほかの店舗の駐車場を利用を当てにしている
近隣スーパーとか、コンビニの駐車場を当てにして、開店する人がいるが、これはトラブルになるので絶対にやってはいけない。
徒歩商圏を対象する場合
次に歩いてくるお客さまを対象にする徒歩商圏の場合では、次のような問題点が見受けられます。
新幹線道路沿いでの商圏の分断
幹線道路沿いに店を構えると交通量は多いものの、道路の反対側の人たちは見込めず、商圏内のお客さまの数が足りない。- 駐車場なしで可能なのは、半径500m以内に昼間人口が2万人以上の場合。
- 新幹線道路、線路、川は商圏が分断される。幹線道路、駅前、川沿いは注意が必要。
駅前立地の誤解
駅前でも通勤や通学だけの駅は昼間の人口が少ないことが多い。人通りが多いので、立地が良いと勘違いしている人が多い。
たとえば、山手線より外側の沿線沿いの駅前とか、ローカルの駅前は基本的に、通学、通勤用の駅なので、昼間の駅前人口は決して多くない。
（麺ビジネスの最適立地を理解していない不動産屋が勧めるのが駅前立地とか、幹線道路沿いの店舗が多い）立地とコンセプトがあっていない
商品とか、サービスにこだわる上質志向の店か、あるいは、そうではないお手軽方向かによって、立地が異なる。たとえば、上質志向の店なのに、駅前の騒がしい場所に店舗を構えている。など。2階や地下の店舗を選ぶ
基本的に、階段のある２階や地下の店舗は絶対にやってはいけないのに、そこに出店して失敗する人が多い。
立地に妥協せずお客さま視点を貫くが大切
以上のような問題は、自分が客の立場であれば、納得して行くかどうか冷静に考えると簡単に答えが出る。しかし、自分が当事者になり、店舗を開店するとなると、ついつい妥協する人が多い。
店舗を出店する人は、もっと一貫性を持ち、妥協しないことが大切です。
2.不動産屋は、お店の最適立地を知らない
現在、インターネット、SNSのお蔭で立地の重要性が低下し、過去の経験、常識が役に立たない時代になり、麺ビジネスの最適立地条件が時代の変化の中、大きく変わろうとしている中で、不動産屋が麺ビジネスにとっての最適立地を理解するのは、不可能なのです。
不動産屋がお店の最適立地を提案できない理由
不動産屋が扱う商業物件は、あらゆる種類のビジネスのための商業物件です。
そして、うどんそば店、ラーメン店というのは、不動産屋が扱う商業物件の中では、非常にマイナーな存在で、決してメジャーな分野ではないのです。
したがって、不動産屋にうどんそば店、ラーメン店の最適立地を探して欲しいというのは、土台無理な話で、不動産屋は平均的なビジネスにとっての最適立地を推薦します。
その結果、駅前立地とか、賑やかな立地、或いは、家賃の高いところを進めるのです。
今の時代、麺ビジネスの最適立地の専門家でもない、不動産屋に聞くこと自体があり得ないことなのです。
当社の実体験として学んだ立地の重要性について
ドリームスタジオ東京支店の立地選びの実例
・お客さまにとって便利な場所に決定する
DS東京の拠点は現在の品川の東京支店で３ヵ所目ですが、最初は森下、２番目は清澄白河でした。ところが２番目の清澄白河が一番分かりにくく、建物も古く、倉庫だったので、３番目の現在の東京支店はお客さまにとって便利な場所に決めたのです。それが現在の東京支店ですがこれはお客さまからの評判もよく、われわれにとっても、大変使いやすい場所となりましたが、これも過去のたくさんの経験の結果なのです。
・品川支店(DS東京)の決め手
当社の場合の選定基準は、「駅から近いこと」、「駐車場が周りにたくさんあること」ですが、東京ではこの両立はなかなか難しいのです。しかし妥協せずにたくさんの物件を視察してやっと決めたのが今の場所なのです。
